驳回行政复议请求决定书
宛政复驳〔2024〕127号
申 请 人：张 X，男，公民身份号码4129XXXXXXXXXXXXXX
被申请人：南阳市不动产登记服务中心
负 责 人：李军林，任主任
第 三 人：X 昭，男，公民身份号码41XXXXXXXXXXXX4430
叶X霞，女，公民身份号码41XXXXXXXXXXXX2826
第 三 人：中国XXXX银行股份有限公司南阳市分行
申请人以被申请人未履行法定职责为由，于2024年4月30日向本机关申请行政复议，本机关于5月9日依法受理，经延期及中止审理，现已恢复审理并审理终结。
申请人请求：责令被申请人撤销为第三人X昭、叶X霞办理的《不动产权证》（〔2022〕南阳市不动产权第0364259号）及为第三人X昭、叶X霞、中国XXXX银行股份有限公司南阳市分行（以下简称“XX银行南阳分行”）办理的不动产抵押登记证明（他项权证号20220032809），就位于中X花园第X幢X单元XXX室房屋为申请人办理不动产权证书。
申请人称：
一、2002年4月，南阳市乾X房地产开发有限责任公司（以下简称“乾X公司”）与南阳市中X机电有限责任公司（以下简称“中X公司”）签订联营协议，约定联合开发中X小区，按照联营协议约定，双方均可对外销售。2004年10月 11日，申请人认购中X花园小区X幢X单元XXX室房屋，并向乾X公司缴纳了10万元购房款。2012年12月4日，申请人与乾X公司、中X公司签订《中X公司集资房协议书》，又缴纳了96475元购房款。2020年房屋交付给申请人，申请人缴纳了案涉房屋的物业费、水电费，对案涉房屋进行占有使用至今。
二、2022年9月2日，第三人X昭、叶X霞将案涉房屋网签至自己名下，被申请人为其二人办理了不动产权证，9月16日，二人将案涉房屋在第三人XX银行南阳分行办理了抵押贷款，被申请人为双方办理了抵押登记。
三、河南叶县人民法院于2023年9月27日作出《民事判决书》（2023豫0422民初3292号，已生效）认定，申请人对案涉房屋的权利要优于X昭、叶X霞，法院依法判决案涉房屋所有权归申请人所有。该民事判决书经平顶山市中级人民法院二审予以维持，判决已于2023年12月29日生效。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第三项规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请不动产登记。被申请人作为不动产登记管理部门，应当予以办理，但申请人多次持人民法院生效裁判文书到被申请人处申请，被申请人均予以拒绝，怠于履行法定登记职责。此外，在被申请人为第三人办理不动产权证及抵押权证前，宛城区问题楼盘处置化解工作指挥部办公室已向被申请人发送了《关于XX壹品等3个项目的函》，明确说明中X花园项目被列入市问题楼盘处置化解不动产办证类台账，且存在多套房屋被重复销售的情况。为了保障购房业主的利益，请求被申请人暂时对该项目涉及的房屋进行锁定，待案件审理完成后，再对房屋进行解锁。但被申请人在明知案涉房屋存在重复销售的情况下，依然为第三人办理了不动产权证和不动产抵押权证，明显存在过错。
被申请人称：被申请人无撤销不动产权证的职权，无法对相关产权证进行撤销，但从切实解决申请人问题的角度出发，申请人应当依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条之规定，提出更正登记申请。但由于案涉房屋存在抵押权登记，抵押登记的双方主体为第三人X昭、叶X霞与XX银行南阳分行，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条之规定，在案涉房屋存在抵押登记的情况下，被申请人无法为其办理更正登记。第三人在办理不动产权证和抵押权登记时，被申请人依法依规对第三人的申请材料进行了审查，经审查，第三人提交的材料齐全完备，符合相关规定，因此为第三人办理了不动产权证及抵押权登记，被申请人已尽到了合理审慎的审查义务，不存在过错。
在案涉房屋存在抵押权登记的情况下，申请人若要进行更正登记，需先行办理抵押权的注销登记。依据《不动产登记操作规范》第14.4.1条规定，已经登记的抵押权发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记：1.主债权消灭的；2.抵押权已经实现的；3.抵押权人放弃抵押权的；4.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；5.法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。由于目前案涉房屋暂不符合上述情形，因此被申请人未依申请人的请求注销抵押登记。
第三人X昭、叶X霞未向本机关提交书面答复意见。复议审理期间，复议机关与X昭电话联系，询问其意见，X昭主要意见为：1.X昭、叶X霞系夫妻关系。2.己方也对案涉房屋支付了对价，对人民法院民事判决不服。3.X昭虽是中X公司股东，但其法定代表人系其亲属，X昭并未实际参与公司管理。
第三人XX银行南阳分行称：X昭、叶X霞于2022年9月向XX银行南阳分行申请贷款70万元，2022年9月26日支取30万元，2022年9月27日支取40万元，期限均为一年，以案涉房屋作为抵押担保并办理了抵押登记手续。后经X昭申请，XX银行南阳分行于2023年8月11日从其账户内扣款，将该笔贷款全部结清。贷款结清后，银行多次通知X昭、叶X霞前来领取抵押房屋解封手续，但X昭、叶X霞一直未来领取。该笔贷款是在XX银行南阳分行未处置抵押房屋的情况下，借款人以直接还款的方式结清了贷款，XX银行南阳分行与X昭、叶X霞上述的债权债务关系已归于消灭，该抵押房屋产生的纠纷与XX银行南阳分行无关。
经审理查明：
一、案涉房屋位于南阳市宛城区仲景街道办事处东关社区独山大道与新华路交叉口中X花园X幢X单元XXX室，该项目系中X公司与乾X公司联合开发。第三人X昭、叶X霞系夫妻关系，X昭系中X公司董事长，持股比例25%。
申请人于2023年8月向平顶山市叶县人民法院提起民事诉讼，请求人民法院确认其与中X公司、乾X公司签订的《集资房购房合同书》为有效合同，确认中X公司与X昭、叶X霞签订的《房屋买卖合同》为无效合同，并确认案涉房屋所有权归申请人所有。人民法院审理后认为，申请人张X对案涉房屋的权利要优于X昭、叶X霞，判决确认申请人与中X公司、乾X公司签订的《中X公司集资房协议书》有效，确认案涉房屋归申请人所有，驳回申请人的其他诉讼请求，驳回X昭、叶X霞的反诉请求。第三人X昭、叶X霞及中X公司提起上诉，平顶山市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
二、2022年8月9日，南阳市宛城区问题楼盘处置化解工作指挥部办公室向被申请人出具《关于XX壹品等3个项目的函》，其中载明，中X花园项目已列入市问题楼盘处置化解不动产办证类台账，经仲景办事处不懈努力，该项目各项资料齐全，已完成不动产首次登记工作。近期部分业主反映该项目房屋存在重复销售情况。为保障购房业主利益，已向宛城区人民法院发函，请求立案审理，请被申请人对所涉房屋进行锁定，待案件审理完成后，再对房屋进行解锁。附中X花园项目重复销售房屋名单，其中包含“X幢X单元XXX室”。
三、2022年9月6日，第三人X昭、叶X霞持案涉房屋网签备案信息、完税证明等资料，向被申请人申请不动产权登记，并于9月7日办理了《不动产权证书》（豫2022南阳市不动产权第0230901号）。《房屋买卖合同网上备案信息摘要》显示，案涉房屋出卖人为中X公司，买受人为X昭、叶X霞，房屋地址登记为“中X花园第X幢X单元XXX”。申请人在民事诉讼中主张，其在《集资房购房合同书》中所指的中X花园第X幢X单元XXX系中X公司建设时自编门牌号，在登记时登记为“中X花园第X幢X单元XXX”。
2022年9月16日，X昭、叶X霞以案涉房屋作为抵押，向XX银行南阳分行申请产权抵押贷款100万元，并于9月20日持抵押合同、不动产权证书等材料在被申请人处办理抵押权登记。根据第三人XX银行南阳分行复议答辩意见，该贷款已结清，但X昭、叶X霞未到该行领取抵押权解除手续。
四、前述民事判决于2023年12月29日生效后，申请人到被申请人处申请办理不动产登记，被申请人未予办理。
本机关认为：
一、申请人请求被申请人撤销为第三人X昭、叶X霞办理的《不动产权证书》及为第三人X昭、叶X霞、中国邮政储蓄银行股份有限公司南阳市分行办理的不动产抵押登记证明，并将案涉房屋登记至申请人名下，实质是认为被申请人对案涉房屋的所有权登记有误，要求被申请人将其更正登记至申请人名下。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”
在本案中，宛城区问题楼盘化解办于2022年8月9日向被申请人去函告知被申请人中X花园相关房屋存在重复售卖情形，要求被申请人暂行锁定有关房屋，但该函件附件所列案涉房屋信息显示为“X幢X单元XXX室”。X昭、叶X霞在办理不动产登记事项时，以“X栋X单元XXX室”为房屋坐落地址，向被申请人提交商品房买卖的相关登记材料，并提供了中X公司与二人的房屋买卖合同网签信息、完税证明、登记申请书等相关材料，符合进行登记的形式要件，被申请人已尽到了审慎审查的义务，申请人主张被申请人登记有误，应予撤销的事由不能成立。且根据人民法院生效裁判，中X公司与张、叶二人签订的房屋买卖合同亦属有效合同，只是效力优先级不及申请人所持合同，故在X昭、叶X霞与中X公司签订的房屋买卖合同未经人民法院撤销或确认无效的情况下，X昭、叶X霞提交的证据不属于虚假材料，不属于“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记”情形。
案涉房屋登记至X昭、叶X霞名下后办理了抵押登记，为XX银行南阳分行设立了抵押权，且XX银行南阳分行所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护，其善意取得构成对被申请人更正不动产登记的法定阻却事由。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第一款规定：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”故申请人虽持有人民法院生效裁判文书，但在抵押合同当事人未持相关手续解除抵押权登记的情况下，被申请人未予办理申请人的更正登记申请，不属于不履行法定职责。
二、从实质化解本案争议角度出发，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。抵押权设立的目的在于担保主债务的履行，在本案中，申请人对案涉房屋的所有权已经人民法院生效裁判予以确认，第三人XX银行南阳分行向本机关提交的答复意见也显示其主债权已经得到实现，但因抵押合同双方当事人，均未到被申请人处申请解除抵押登记或提交抵押权已实现的证明文书，造成申请人的合法权益难以实现。申请人可通过民事诉讼途径向第三人X昭、叶X霞及XX银行南阳分行主张权利，待抵押权登记解除后，再向被申请人申请办理更正登记。
三、需要指出的是，申请人持人民法院生效裁判文书，作为利害关系人向被申请人处咨询，被申请人应当从便民角度出发，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条之规定，引导申请人提交相应材料，不符合更正条件的，应当一次性书面告知其需补正的材料或不予更正的理由。
综上所述，被申请人在案涉房屋抵押权当事人未依法申请解除抵押权登记的情况下，不具备对案涉房屋所有权进行更正登记或撤销登记的法定职责，申请人请求责令被申请人撤销案涉房屋不动产登记、抵押权登记并将案涉房屋办理至其名下，缺少法律依据。
根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条之规定，本机关决定：驳回申请人本次行政复议请求。
申请人、第三人如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2024年9月12日