纠正不当行政行为 防止国有资产流失
—新野县供销社不服新野县自然资源局不动产登记案
申 请 人：新野县供销合作社联合社
被申请人：新野县自然资源局
第 三 人：某商贸公司
复议机关：新野县人民政府
复议请求：撤销被申请人为第三人办理的房屋所有权证
一、基本案情
申请人对被申请人作出为第三人办理的房屋所有权证不服，向新野县人民政府申请行政复议。
申请人认为：1.被申请人为第三人颁证的主要事实不清，证据不足。第三人于 2006年4月3日向原新野县房管局提交的材料中，《国有土地使用证》登记的土地使用者为申请人的下属企业某废旧物资公司，原新野县建设局颁发的建筑许可证的建设单位和原新野县计划委员会批文均是对准申请人作出，第三人未提交合法有效的土地证明文件或土地使用权证，也未提交建设用地规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等必要件，明显不符合法定房屋权属登记要件。2.被申请人为第三人颁证的程序违法。第三人提交的《房屋所有权登记申请表》缺少申请日期，“四至产权人指界及邻户有无意见”无人签署意见，被申请人的审查受理程序违法。《房屋所有权登记审批表》初审意见为2006年5月11日复审意见为2006年4月10日，最终批示时间为2006年5月10日，存在明显倒签事实，违反法定程序，侵犯申请人合法权益，造成国有资产流失，依法应予撤销。
被申请人认为：原新野县房管局在为第三人办理房权证时，误认为第三人属于申请人的下属单位，所以在土地使用证、建筑许可证和原新野县计划委员会批文均不是第三人名称的前提下，为第三人办理了房权证，请复议机关依法作出复议决定。
行政复议机关认为：根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，新建房屋申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。根据被申请人提交的案涉房屋登记档案，国有土地使用证登记的土地使用者为某废旧物资公司，建筑用地规划许可证的用地单位是申请人。第三人在申请办理涉案房屋产权证书时，没有提交合法有效的土地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证及房屋竣工验收资料等相关文件，被申请人在第三人未提交符合规定的文件资料的情况下，为第三人办理相关房屋产权证书，系作出的行政行为证据不足，违反法定程序。
二、焦点问题评析：
（一）申请人本次行政复议申请是否超期？
根据《行政复议法》第九条之规定，“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。”行政复议申请的起算点为对具体行政行为“知或应知之日”。在本案中，被申请人在2006年向第三人颁证时，既未通知申请人，也未进行公告，申请人在收到新野县监察委员会《关于对新野县供销合作社联合社的监察建议书》（新监〔2022〕16号）后得知案涉颁证行为，在法定期限内提出行政复议申请，符合复议受理条件。
（二）案涉颁证行为是否合法？
复议机关经查阅被申请人提交的为第三人办理房屋所有权证的档案材料，第三人向原新野县房管局申请房屋所有权登记时提交的材料中，国有土地使用证登记的土地使用者为某废旧物资公司，建筑用地规划许可证的用地单位是申请人。第三人在申请办理涉案房屋产权证书时，没有提交合法有效的土地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证及房屋竣工验收资料等相关文件。被申请人在第三人未提交符合规定的文件资料的情况下，为第三人办理相关房屋产权证书，事实不清、证据不足、违反法定程序，依法应予撤销。
三、办案体会
办理不动产登记案件纠纷应具备有原因、无纠纷、安全性和程序性四个底线思维模式。一是房屋所有权登记应具有基本的原因依据材料。例如合法取得土地、符合规划、房屋已竣工的材料，继受取得中的转让原因材料、缴税证明等。二是所有权登记确保物权归属清楚，应没有产权纠纷。三是确保房屋安全，对于存在安全隐患的房屋，可要求提供经主管部门确认的安全鉴定报告等。四是登记程序到位，若必要应完善公告、通知、听证等特别程序，确保公平、公开、合理处理问题。在本案中，被申请人辩称其颁证时误以为第三人为申请人下属单位，但现有证据不能证明第三人合法取得案涉土地、房屋的权属。此外，在第三人提交的《国有土地使用证》、《建筑许可证》、原新野县计划委员会批文载明的权利人均非第三人的情况下，被申请人既未通知相关权利人或权利继受人，也未进行公示公告，作出的颁证行为事实不清、证据不足、程序违法，复议机关依法予以撤销，既纠正了不当行政行为，也有效防止了国有资产流失。