行政复议决定书
宛政复决〔2022〕115号
申 请 人：李X云，女，公民身份号码4129011940XXXXXXXX
周 A，男，公民身份号码4129011962XXXXXXXX
周 B，男，公民身份号码4129011968XXXXXXXX
住 址：卧龙区官庄XXX号
被申请人：卧龙区人民政府
法定代表人：杜 勇，任区长
委托代理人：唐X正，卧龙区征收事务中心工作人员
宋X生，河南佑邦律师事务所律师
申请人对被申请人2022年6月10日作出的《房屋征收补偿决定》（宛龙房征补〔2022〕02号，以下简称《补偿决定》）不服，于2022年7月8日向本机关申请行政复议，本机关依法受理，经延期审理，现已审理终结。
申请人请求：撤销《补偿决定》。
申请人称：
一、申请人未收到《房地产评估报告》，《补偿决定》程序违法。申请人李X云患有阿尔兹海默症，不具备民事责任能力，在李X云家中居住且具有民事责任能力的人员均未收到《房地产评估报告》，被申请人的送达情况不属实，申请人无法对评估报告提出异议，《补偿决定》作出的程序违法。
二、《补偿决定》认定的事实不清。案涉房屋房产证于1989年颁发，面积为142.25㎡；土地使用证于1993年9月颁发，面积为122.5㎡。案涉房屋至少应当认定的合法面积为两层共245㎡，被申请人将房产面积认定为142.25㎡与事实不符。
三、《补偿决定》确定的货币补偿价值推算的单价应当为9487.8元/㎡，该单价明显低于周边新房价格，也低于周边老旧小区房屋价格。参照《南阳市中心城区内河综合整治工程征迁货币化安置实施细则》，中心城区拆迁项目部分区域与案涉房屋距离仅有35m，应当认定为同一区域，该项目为公益项目，给予的货币安置补偿系数为1.2，本案案涉项目作为商业开发项目，给予的补偿安置系数不应低于1.2。综合上述因素，加上搬迁奖励、相关补偿补助费用等，被申请人应给予申请人货币补偿为3107526.75元。
被申请人称：案涉项目征收决定及补偿安置方案已发生法律效力。《补偿决定》认定事实清楚、程序正当、公平合理，依照产权登记面积对案涉房屋进行评估补偿并无不当，评估报告合法有效。
经审理查明：
一、案涉房屋系自建房，房屋所有权证系1989年12月颁发，证载所有权人为申请人李X云、周X用（李X云丈夫，周A、周B之父，已过世），证载面积为142.25㎡。案涉房屋土地使用权证系1993年9月颁发，证载权利人为李X云，证载土地面积为122.5㎡，土地性质为划拨用地，土地用途为住宅。
二、被申请人于2017年11月10日作出《关于乔官庄中州村区域城中村改造项目房屋征收决定》（宛龙房征决〔2017〕第2号，以下简称《房屋征收决定》），决定对北至中州路、南至七一路、西至工业路、东至文化路区域房屋进行征收。2017年11月13日，被申请人在被征收区域张贴《房屋征收决定》、《房屋征收与补偿安置方案》。后因项目征收范围过大，被申请人决定对区域内征收工作分期实施，于2021年12月14日发布《关于乔官庄中州村城中村改造项目A区二期房屋征收的通告》，案涉房屋位于征收区域内。
三、2021年12月16日，被申请人发布《关于选定乔官庄中州村城中村改造项目A区二期房地产价格评估机构有关事项的通知》，告知被征收人在12月17日至12月21日期间，自行协商选定有资质的房地产评估公司，规定期限内无法选定的，由卧龙区房屋征收事务中心组织投票确定或随机方式确定。由于被征收人未协商一致选定评估机构，经公证处公证，被申请人于12月22日采取抽签方式选定河南xx房地产评估测绘有限公司为评估机构。
2022年2月7日，被申请人发布了入户查勘通知，于2022年2月11日到申请人处完成勘查。2月17日卧龙区房屋征收事务中心发布《乔官庄中州村城中村改造项目A区二期自建民房房屋分户初步评估结果公示》，公示案涉房屋一二层面积共142.25㎡，估值为1349640元，被征收人若有异议可提交书面异议申请。2月21日，评估机构出具《房地产估价报告》，认定申请人房屋产权证书证载建筑面积为142.25㎡，土地使用权面积为122.5㎡，土地性质为国有划拨住宅用地，测算案涉房屋一二层及占用范围内土地使用权价值总计1349640元。3月30日，被申请人将《房地产估价报告》送达给申请人李X云，申请人在法定期限内未对《房地产估价报告》提出异议。
四、2022年6月10日，被申请人作出《补偿决定》，认定申请人房屋面积为142.25㎡，用途为自建民宅，补偿方式分为产权调换和货币补偿两种，若申请人选择产权调换，调换房源为就地安置的期房，可置换面积为142.25㎡，并可领取其他各项补偿、补助费用110214元。若申请人选择货币补偿，可领取各项补偿、补助费用共计1478062元。
五、《补偿决定》中载明：“其他若需给予补偿补助项目和费用的，应由被征收人提供相关证据，在具体签订安置补偿协议书时按补偿方案执行。”
六、案件审理期间，本机关依法组织了调解，因双方意见分歧较大，未能达成一致意见。因案涉房屋存在办证后添建部分，被申请人经现场勘查丈量，实测一二层房屋建筑面积为231.35㎡，为最大限度保障申请人权益，房屋征收部门委托房地产评估机构进行补充价值评估，认定两次评估差额为109807元，被申请人向本机关提交《关于对李X云户补充评估部分进行补偿的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺对评估差额部分另行进行货币补偿。
本机关认为：
一、被申请人于2017年11月10日作出《房屋征收决定》、《房屋征收与补偿安置方案》，2021年12月14日发布《关于乔官庄中州村城中村改造项目A区二期房屋征收的通告》，决定对案涉项目区域内的房屋依法进行征收，在法定期限内，被征收人未对《房屋征收决定》及《房屋征收与补偿安置方案》提起行政复议或诉讼，《房屋征收决定》及《房屋征收与补偿安置方案》已经生效，可以作为被申请人作出《补偿决定》的依据。
二、被申请人在作出《补偿决定》前，依法选定了评估机构，进行了现场勘查，评估机构依法对申请人的房屋进行了价值评估、出具了《房地产估价报告》并送达给申请人，申请人未对评估结果提出异议，该评估报告可以作为《补偿决定》的依据。
三、被申请人在《补偿决定》中为申请人提供了产权调换和货币补偿两种选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定。申请人与房屋征收部门未能在签约期限内达成一致意见，被申请人作出《补偿决定》并送达申请人，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定。
四、根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款之规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”案涉房屋房屋所有权属证书证载面积为142.25㎡，被申请人认定其合法面积为142.25㎡并无不当。本机关在审查过程中发现，《补偿决定》对案涉房屋一、二层的合法面积进行了认定评估，对三层已建、未建面积按照《补偿安置方案》进行了作价补偿，未对二层添建部分进行认定补偿。案涉房屋二层添建部分虽未取得合法手续，但不予补偿显失公平。被申请人认识到上述问题后，向本机关提交《承诺书》，承诺以房地产评估机构对添建部分进行的补充评估价值为依据，对二层添建部分进行货币补偿，保障了申请人的合法权益，本机关予以认可。《补偿决定》中明确告知其他需要补偿的项目和费用，由被征收人提供相关证据，在具体签订安置补偿协议书时按补偿方案执行，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定，内容适当。
五、申请人的相关主张不能成立。
1.案涉房屋属于国有划拨用地上的自建住宅，申请人主张按照土地使用面积的2倍认定案涉房屋合法面积，缺少事实和法律依据。
2.申请人主张被申请人送达程序违法不能成立。本案中，评估机构作出《房地产估价报告》前，依法对初评情况进行了公示，公示期间申请人及相关权利人未提出异议。申请人提出李X云年龄较高且患有阿尔兹海默症，但其民事行为能力是否受到显著影响、是否属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人，需要权威机构予以鉴定或判定。在相关部门未认定其属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人之前，其作为房屋所有权人，对《房地产估价报告》的签收，可以推定具有法律效力，申请人主张估价报告送达无效，缺少事实依据。
3.申请人提出的补偿安置系数缺少事实依据。现有法律法规及案涉项目征收补偿安置方案均未规定补偿安置系数，申请人主张案涉房屋的征收补偿应当参照周边内河治理项目规定的安置补偿系数进行1.2-1.25倍的补偿缺少依据。
综上，被申请人作出的《补偿决定》及《承诺书》事实清楚、程序合法、适用法律依据正确、内容适当，依法应予维持。
根据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人2022年6月10日作出的《房屋征收补偿决定》（宛龙房征补〔2022〕02号）。
如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2022年9月30日