行政复议决定书
宛政复决〔2022〕63号
申 请 人：贾X波，男，公民身份号码412926XXXXXXXXXXXX
邢 X，女，公民身份号码412901XXXXXXXXXXXX
刘 X，男，公民身份号码412901XXXXXXXXXXXX
王X兰，女，公民身份号码412901XXXXXXXXXXX
李X洁，女，公民身份号码412901XXXXXXXXXXXX
金X耀，女，公民身份号码412901XXXXXXXXXXXX
孟X玲，女，公民身份号码411303XXXXXXXXXXXX
王 X，女，公民身份号码412901XXXXXXXXXXXX
张X军，女，公民身份号码412901XXXXXXXXXXX
陈 X，男，公民身份号码412901XXXXXXXXXXXX
张X里，女，公民身份号码412901XXXXXXXXXXXX
委托代理人： 杨X永、刘X洁，河南郑大律师事务所律师
被申请人：南阳市宛城区人民政府
法定代表人：樊 牛，任区长
申请人不服被申请人于2022年1月29日作出的《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2022〕7号，以下简称《补偿决定》），于2022年3月29日向本机关申请行政复议，经申请人补正材料后，本机关依法受理，现已审查终结。
申请人称：
《补偿决定》在被征收人房屋权属明确的情况下，仍以不具体、不明确的“XX巷12号房屋所有权人”作为被征收人作出征收补偿决定，对房屋及其所有权人认定错误、适用法律错误。案涉建筑系一体建成、整体合法，被申请人在没有查清房屋权属的情况下，将三层及以上部分按照400元/㎡进行补偿，属于事实认定不清。房屋价格评估程序违法，且依据2020年对王东作出的房屋价值评估报告作出《补偿决定》，事实不清，评估内容与事实不符。《补偿决定》所依据的征收补偿方案违法，不能作为依据。
被申请人称：
一、被申请人多次督促案涉房屋相关方提供该房屋二层以上部分的建房审批手续，但各方均未提供，被申请人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，在征收前对被征收区域内房屋的合法性作出判断，并无不当。案涉房屋二层以上部分不具有合法性，不能作为合法房屋进行补偿，也不应按照合法房屋对搬迁费、临时安置费等作出补偿。
二、被申请人经多方调查案涉房屋的真实权属情况，曾向土地使用权人王X作出《房屋征收补偿决定》，王X以案涉房屋已抵押给张X洲为由起诉，原补偿决定被人民法院撤销。目前，案涉房屋土地使用权仍登记在王X名下，王X称其将房屋抵偿给了张X洲，但至今未办理产权登记及过户登记，张X洲、王X等人均不能提供案涉房屋的合法建房手续。现申请人提起行政复议，也说明案涉房屋权属存在争议，被申请人认定案涉房屋权属不明，符合客观事实，作出《补偿决定》符合规定。
三、案涉房屋二层以上部分不具有合法性，申请人与案涉房屋相关方所订立的房屋转让协议也不具有合法性，被申请人将案涉房屋作为一体作出补偿决定，有利于维护各位申请人的合法权益。
四、被申请人在选定房地产价值评估机构时，提前发出了通知并进行了公证，申请人称未予通知与事实不符。被申请人选定2019年12月作为评估价值时点，是经过详细咨询了解，该时点是相应时段内南阳市房屋市场价格的最高点，以该时点作为评估价值时点，更好地保障了被征收人的合法权益。
经审理查明：
一、2017年1月6日，被申请人作出《关于对宛城区东关街道向阳社区旧城改造项目区域实施房屋征收的决定》（宛区政告〔2017〕2号，以下简称《征收决定》），《征收决定》附件《补偿安置方案》载明，对没有产权证和建房许可证的，经组、社区（村）、办事处三级核定认定的房屋予以补偿，其中，对确属一体建成的三层以上砖混房屋，经认定后，三层以上已建部分按照400元/㎡补偿，三层未建部分按照200元/㎡补助，四层以上未建部分不予补偿，地下室只做货币补偿，净高2m以上的按照450/㎡补偿，净高2m以下的按照350元/㎡补偿。
二、2018年11月13日被申请人发布公告，通知被征收人以协商、投票形式选定房地产评估机构，因被征收人未达成一致意见，2018年11月16日被申请人通过抽签形式选定河南宏基房地产评估测绘有限公司作为宛城区东关街道向阳社区旧城改造项目评估机构。
三、案涉房屋位于宛城区仲景路汉垣巷XX号，原系申请人之一金X耀自有住房，2006年翻建为目前的6层12户，总建筑面积1993.64㎡（含地下室）。该房屋未办理房屋产权登记，相关权利人也未提供合法建房手续。被申请人在调查过程中结合社区、街道办事处认定情况，以金X耀之子王X作为被征收人，进行了调查、评估、公布初评结果等事项的通知。评估公司于2020年9月16日作出《估价报告》，认定案涉房屋一二层总建筑面积571.36㎡，土地使用权面积422.85㎡，评估价值为3832683元。王X不服《估价报告》，向评估公司申请复核，评估公司对王X的复核申请进行了答复。被申请人根据评估结果，并对王X作出原补偿决定，因被申请人未在法定期限内向人民法院提交证据材料，原补偿决定目前已被南阳市中级人民法院撤销。
四、被申请人在调查中发现，因张X洲与金X耀存在债权债务关系，宛城区人民法院2008年作出《民事裁定书》，将案涉房屋的12套房产抵偿给张X洲。被申请人于2021年11月26日向金X耀之子王X、张X洲分别送达《关于拟就汉垣巷XX号房屋对张X洲户作出征收补偿的公告》，告知若对补偿有异议，可提出异议。被申请人调查了解到，张X洲已将房产分别出售给他人，但相关买受人情况不详。
2022年1月29日，被申请人作出《补偿决定》，认为案涉房屋属于所有权人不明情形，将案涉房屋作为整体补偿对相关权益人整体有益。房屋合法面积为571.36㎡，土地使用权面积422.85㎡，宅内未建面积274.34㎡，三层及以上房屋面积为1142.72㎡，地下室面积为279.56㎡。根据之前以王X为被征收人时作出的《估价报告》，若被征收人选择产权调换，可置换面积为845.7㎡，并可领取其他各项补偿费用782226元。若被征收人选择货币补偿，共可领取各项补偿及费用共计4659330元。因相关权益人不配合实地测量，若室内装修确高于一般性装修标准，则另行评估后补偿给被征收人。《补偿决定》于2022年1月29日在案涉房屋大门及墙壁张贴，并向金X耀等人送达。
本机关认为：
一、关于被征收人的认定。被征收区域位于南阳中心城区，因历史原因，在征收范围内零散地存在部分原宅基地上自建房屋，对该部分被征收人适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行安置补偿，有利于保障被征收人的合法权益。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在本案中，房屋征收部门并不具备对被拆迁房屋的所有权直接进行产权界定的职能，其在房屋征收过程中仅限于根据充分、有效的证据确定被征收人的身份。案涉房屋系自建房，未办理产权登记，相关权利人也未能提供规划手续或建房手续。被申请人作出拟对张X洲户补偿的通知后，发现案涉楼栋的房屋已被分别出售该他人，但因房屋买卖均未依法办理过户登记，被申请人不具备对《房屋买卖合同》真实性进行判断的职能，被申请人认定相关买受人情况不详，并无不当。此外，案涉房屋所在土地原系宅基地，且有未建造房屋的空余宅基地部分，将案涉房屋作为整体进行征收补偿，有利于对该部分面积作出安置补偿。因此，被申请人对“汉垣巷XX号房屋所有权人”作出《补偿决定》并无不当，将案涉房屋作为整体予以补偿也更有利于保障被征收人的合法权益。
二、关于三层以上部分按照400元/㎡的价格补偿是否适当。被申请人于2017年1月6日发布《征收决定》及《补偿安置方案》，决定对向阳社区旧城区域实施房屋征收，在法定期限内，被征收人未对《房屋征收决定》及《房屋征收补偿安置方案》提起行政复议或诉讼，《征收决定》及《补偿安置方案》已经生效，可以作为被申请人作出《补偿决定》的依据。案涉房屋作为自建房，未能提供规划手续，《补偿安置方案》对地下部分、地上三层以上部分的补偿方式均进行了规定，《补偿决定》对该部分按照400元/平方米的标准予以补偿，符合征收补偿安置方案的规定。
三、关于依据王X的《估价报告》作出《补偿决定》是否适当。被申请人在征收区域内对《征收决定》进行了公告，征收过程中，相关公示、公告、通知也在征收范围内广泛张贴。被申请人在对王X作出原补偿决定时，进行了相关评估事项的告知、送达，《估价报告》由王X之母、本案申请人之一金X耀签收，王X对估价报告提出异议后，评估公司作出了回复，规定时间内，王X未向专家委员会提出鉴定申请。此外，《估价报告》对房屋的外部状况进行了查勘，对房屋的内部装修做了一般设定，《估价报告》作出后，案涉房屋的基本状况并未发生改变，《补偿决定》中载明了室内装修超过一般标准的，另行评估后补偿给被征收人。在房屋所有权人不明的情况下，被申请人依据《估价报告》对案涉房屋作出的《补偿决定》，不会对被征收人的合法权益产生损害。
综上，被申请人作出的《补偿决定》事实清楚，证据充分，适用法律依据正确，程序合法，内容并无不当，依法应予维持。
根据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人2022年1月29日作出的《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2022〕7号）。
如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2022年6月1日