行政复议决定书
宛政复决〔2022〕51号
申 请 人：刘x连，女，公民身份号码412901xxxxxxxxxxxx
王x涛，男，公民身份号码412901xxxxxxxxxxxx
王x龙，男，公民身份号码411303xxxxxxxxxxxx
住 址：南阳市宛城区环城乡xx村x组
被申请人：南阳市宛城区人民政府
法定代表人：樊 牛，任区长
申请人不服被申请人于2022年1月29日作出的《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2022〕6号，以下简称《补偿决定》），于2022年3月4日向本机关申请行政复议，本机关依法受理，现已审查终结。
申请人请求：请求撤销《补偿决定》。
申请人称：
一、《补偿决定》事实认定错误。申请人所持土地证显示的土地面积为226.6㎡，1996年4月3日南阳市房地产评估管理所测量的实际土地面积为238.42㎡，《补偿决定》认定的土地面积为213.86㎡，面积认定错误。2022年1月14日作出的《关于对汉垣巷18号房屋进行征收补偿登记的公告》已经认定涉案建筑中的三层东户房屋所有人龚x伟、三层西户房屋所有人为王x，并将两人作为被征收补偿对象，《补偿决定》将该部分房屋认定到申请人名下，事实认定错误。涉案建筑地上四层及地下一层系一次性建设而成，不存在事后改建加建，整体均为合法建筑，三层四层房屋虽未经产权登记，但与其是否属于违法建筑没有必然关系，《补偿决定》对未经登记的合法房屋按照每平方米400元的标准补偿，缺乏事实和法律依据。
二、《补偿决定》作出前，未按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定组织调查登记，以被征收房屋所有权人不明为由作出《补偿决定》，房屋价格评估程序违法，且《估价报告》确定的评估价值时点错误。申请人房屋所在土地为国有建设用地，《估价报告》按照国有划拨土地对申请人的房屋进行评估，事实错误。案涉房屋地下一层已单独办理房屋所有权证，但《估价报告》未按照住宅标准评估地下室价值。申请人于2021年5月14日向房地产评估专家委员会提出申请，但专家委员会未作出处理。
三、《补偿决定》依据的《征收补偿方案》违法，不能作为依据。申请人家庭成员现有6人，《补偿决定》按照4人计算生活补助费，事实错误。
被申请人称：
一、征收部门多次张贴公告要求申请人提供案涉房屋的用地、建房等审批手续，但申请人一直未能提供二层以上部分的建房审批手续。根据我市相关文件，案涉房屋二层以上部分不符合法律政策规定，不具有合法性，不能作为合法房屋进行补偿。被申请人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，对案涉房屋合法性进行判断，并无不当。
二、案涉房屋一层、二层、地下一层办理有产权证，三层、四层未办理产权登记，且申请人未能提供合法建房手续。为提高征收效率并切实保障相关权益人权益，将申请人作为被征收人作出《补偿决定》并无不当。
三、房屋评估程序合法，房屋价值评估时点正确。经详细了解情况，2019年12月是该时段内南阳市房屋市场价格最高时点，被申请人以2019年12月作为评估价值时点，更好保障了被征收人的合法权益，并无不当。
经审理查明：
一、案涉房屋位于南阳市宛城区环城乡xx村x组，系居民自建住宅楼，该住宅楼共有地下一层、地上四层。申请人于1998年5月办理《国有土地使用证》，证载土地使用面积为226.6㎡，于2006年8月为案涉房屋一层101室及地下一层办理房屋产权登记，其中一层101室证载建筑面积为106.93㎡，地下一层证载建筑面积为176.54㎡，证载房屋总层数为3层。
二、2017年1月6日，被申请人作出《关于对宛城区东关街道向阳社区旧城改造项目区域实施房屋征收的决定》（宛区政告〔2017〕2号，以下简称《征收决定》），《征收决定》附件《补偿安置方案》载明，对确属一体建成的三层以上砖混房屋，经四级认定后，三层已建部分按照400元/㎡补偿，剩余部分按照200元/㎡补助，四层以上未建部分不予补偿，地下室只做货币补偿，净高2m以上的按照450/㎡补偿，净高2m以下的按照350元/㎡补偿。
三、2018年11月13日被申请人发布公告，通知被征收人以协商、投票形式选定房地产评估机构，因被征收人未达成一致意见，2018年11月16日被申请人通过抽签形式选定河南xx房地产评估测绘有限公司作为宛城区东关街道向阳社区旧城改造项目评估机构。2020年11月27日评估机构到申请人处进行现场评测，因申请人拒绝入内，未能进行现场测量。2021年3月25日被申请人对房屋初评结果进行公示。2021年4月15日评估机构作出《房地产估价报告》，对案涉房屋地下一层、地上一层、二层共5户房屋进行评估，确定的房屋评估价值时点为2019年12月。2021年4月29日申请人向房地产评估公司提出复核申请，评估公司于2021年5月7日作出回复。申请人于2021年5月14日向被申请人主要负责人邮寄专家鉴定申请。
四、《房地产估价报告》涉及的5户房屋中，3户申请人已出售给案外人并办理了产权登记，相关权利人已与征收部门达成协议。申请人户地下一层、地上一层101室未能与征收部门协商一致。2022年1月29日被申请人作出《补偿决定》，对房屋地下一层、地上一层101室、地上三层、四层房屋作出《补偿决定》，若申请人选择产权调换，可置换的房屋面积为113.3㎡，另可领取其他各项费用570451元；若申请人选择货币补偿，可领取补偿费用共计1332327元。
五、另查明，《补偿决定》载明生活补助费暂按常住人口4人补偿，如核实超过4人的，最终结付时可做相应调整。室内装饰装修确高于一般标准的，另行评估并补偿给被征收人。
本机关认为：
一、被申请人于2017年1月6日发布《征收决定》及《补偿安置方案》，决定对向阳社区旧城区域实施房屋征收，在法定期限内，被征收人未对《房屋征收决定》及《房屋征收补偿安置方案》提起行政复议或诉讼，《征收决定》及《补偿方案》已经生效，可以作为被申请人作出《补偿决定》的依据。
二、被申请人在作出《补偿决定》前，依法选定了评估机构，完成了现场勘查的程序，评估机构依法对申请人的房屋进行了价值评估、公示了房屋初评结果、出具了评估报告并送达给申请人，申请人提出复核后，评估机构进行了回复。申请人对复核结果不服，未按照规定向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，该《评估报告》可以作为《补偿决定》的依据。
三、《补偿决定》中为申请人提供了货币补偿和产权调换两种选择，并明确《房地产估价报告》设定状况以外的装饰、装修按照有关规定评估后另行补偿，明确了生活补助费用可在最终结付时作出相应调整，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定。《补偿决定》对地下室、地上三层、四层的补偿方式均进行了规定，可置换面积按照申请人所持土地使用证载面积一半对地上一层面积进行认定，保障了申请人的合法权益，内容适当。
四、案涉房屋地上三层、四层并未依法办理产权登记，申请人也未能提供建房手续，房屋征收部门与申请人未能在规定的期限内达成补偿安置协议，为保障项目的顺利实施，维护公共利益，被申请人以申请人及相关所有权人作为被征收人，并无不当。
综上，被申请人作出的《补偿决定》事实清楚、内容适当、程序合法、适用法律依据正确，依法应予维持。
根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人于2022年1月29日作出的《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2022〕6号）。
如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2022年5月5日