行政复议决定书
宛政复决〔2022〕49号
申 请 人：程xx，女，公民身份号码411322xxxxxxxxxxxx
住 址：方城县赭阳街道xx大道
委托代理人：李x霞、程x刚
被申请人：方城县人民政府
法定代表人：李 霞，任县长
委托代理人：吴 x，方城县人民政府办公室工作人员
申请人对被申请人2021年12月30日作出的《方城县人民政府房屋征收补偿决定书》（方政房征补〔2021〕007号，以下简称《补偿决定》）不服，于2022年2月21日向本机关申请行政复议，本机关依法受理，现已审理终结。
申请人请求：撤销《补偿决定》并重新制定合法合理的房屋征收补偿安置方案。
申请人称：《方城县“三河一廊”环境综合治理区域房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）未征求公众意见，评估机构的选定程序违法，申请人房屋征收补偿方式的选择权被剥夺，申请人房屋评估价值偏低，被申请人在2017年发布征收决定后，一直未与申请人协商补偿事宜，申请人房屋2016年装修完毕后，几年间无法正常营业，造成巨大经济损失。《补偿决定》中仅说明了补偿金额，未提及搬迁费、停产停业损失等事项。
被申请人称：
一、《补偿方案》严格按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定作出，进行了论证公布、征求了公众意见并进行了修改、组织了听证会、进行了社会稳定风险评估，不存在未征求公众意见的问题。评估机构的选择严格按照程序规定，不存在选定程序违法的问题。
二、《补偿决定》中明确指出，对申请人首先实行货币补偿的方式进行补偿，同时保障被征收人就近产权调换的权利，并未剥夺申请人的房屋补偿方式选择权。
三、申请人的房屋依法进行了评估，申请人接到《评估报告》后未申请复核。被申请人在征收工作开展后，多次对申请人进行宣传解释，《补偿决定》中也明确了救济途径，并未对申请人的房屋进行任何强制措施，也没有断水断电，申请人提出其房屋因征收无法正常营业造成巨大损失，没有事实和法律依据。
四、由于申请人一直不予配合协商，故对申请人提出的其他各项损失无法确定具体数额，该项补偿待协商后据实予以补偿。《补偿决定》中也明确指出，除1875466元补偿额外，其他损失等补偿、各项补助协商确定，协商不成的可以委托机构通过评估确定。
经审理查明：
一、被申请人于2017年6月22日发布《方城县人民政府关于房屋征收决定的公告》（方政房征字〔2017〕1号），决定对方城县城“三河一廊”环境综合治理区域内的房屋依法实施征收，同时公布了《补偿方案》。申请人的房屋位于征收范围内，房屋性质为商业用房。
二、2017年6月28日，被申请人发布了公告，告知被征收人协商选定评估机构，达不成意见的按照少数服从多数的原则投票决定或采取随机方式选定。2017年7月6日被申请人在“三河一廊”指挥部召开房屋评估公司选定会议，经过投票选定方城县裕鹏房地产评估有限公司作为评估机构。2021年8月17日，评估机构出具《估价报告》，认定申请人房屋建筑面积为384.30㎡，土地使用权面积102.60㎡，评估价值时点为2017年6月28日，测算申请人的房屋价值总计1875467元。9月1日，被申请人将《房地产估价报告》《房地产估价报告送达通知书》送达给申请人，申请人未向房地产评估公司提出异议。
三、2021年12月30日，被申请人作出《补偿决定》，认定申请人房屋面积为384.3㎡，土地性质为商业用地，对申请人首先使用货币形式补偿，根据评估结果，补偿金额为1875466.83元，同时保障申请人就近产权调换的权利。《补偿决定》中另载明“被征收房屋内装饰装修价值以及其他损失、各项补助由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
四、另查明，方城县“三河一廊”项目系环境综合治理公益项目，未新建安置房。根据《补偿方案》，本次征收以货币补偿为主，确需住房安置的，本着就近原则，按照方城县政府限价，在指定住宅小区选购。商业用房按照市场评估价格给予货币补偿。
本机关认为：
一、被申请人于2017年6月22日作出《方城县人民政府关于房屋征收决定的公告》（以下简称《征收决定》），决定对三河一廊”环境综合治理区域内的房屋依法实施征收，在法定期限内，申请人未对《征收决定》及《补偿方案》提起行政复议或诉讼，《征收决定》及《补偿方案》已经生效。《补偿方案》中未对商业用房未提供产权调换方式，存在瑕疵，但该瑕疵并不影响《征收决定》的效力，《征收决定》可以作为被申请人作出《补偿决定》的依据。
二、被申请人在作出《补偿决定》前，依法选定了评估机构，进行了现场勘查，评估机构依法对申请人的房屋进行了价值评估、出具了评估报告并送达给申请人，申请人未向房地产评估公司提出异议，《房地产估价报告》可以作为《补偿决定》的依据。
三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”本案中，被申请人在《补偿决定》中对搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失补助费、生活补助费未予明确，仅载明各项补助由当事人协商确定，后续难以进入执行阶段。另一方面，《补偿决定》虽承诺保障申请人就近产权调换的权利，但未对申请人告知明确的房源以及具体调换方式，在不了解房源及具体调换方式的情况下，申请人无法就补偿方式作出选择。
综上，被申请人作出的《补偿决定》未明确用于产权调换的房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，影响申请人合法权益的实现，依法应予撤销。
根据《行政复议法》第二十八条第一款第（三）项之规定，本机关决定：撤销被申请人于2021年12月30日作出的《方城县人民政府房屋征收补偿决定书》（方政房征补〔2021〕007号），被申请人应于收到本行政复议决定书后60日内重新作出处理。
如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2022年4月22日