行政复议决定书
宛政复决〔2022〕24号
申 请 人：董XX，女，公民身份号码:4129241972XXXXXXXXX
住 址：南阳市卧龙区王村乡大井村韩洼11组XX号
被申请人：南阳市卧龙区人民政府
法定代表人：杜 勇，任区长
委托代理人：刘XX、韩XX，河南雷雨律师事务所律师
申请人对被申请人2021年8月30日作出的《房屋征收补偿决定》（宛龙房征补〔2021〕87号，以下简称《补偿决定》）不服，于2021年10月18日向本机关申请行政复议，本机关依法受理，经延期审理，现已审理终结。
申请人请求：撤销《补偿决定》。
申请人称：
一、被申请人选定评估机构时，未与申请人进行协商，申请人也未投票参与过评估机构的选定，被申请人选定评估机构的程序违法。《评估报告》和《补偿决定》均未依法送达给申请人，程序违法。被申请人没有与申请人进行协商，就直接下达《补偿决定》，程序违法。
二、根据《城镇土地估价过程》《房地产估价规范》的规定，评估报告有效期一般是一年，而被申请人提供的评估报告是2019年11月12日作出，到被申请人作出《补偿决定》之日已经两年，评估报告应当自动失效，不能作为作出《补偿决定》的依据。
三、被申请人作出的《补偿决定》补偿金额与申请人房屋的实际价值存在严重偏差，不能满足申请人生活水平不降低、长远生计有保障的标准。
四、申请人的房屋证载用途为商业用房，涉案房屋也实际用于经营，根据《南阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十九条的规定，应当给予申请人停产停业损失的补偿，《补偿决定》遗漏了该部分补偿，应当予以撤销。
被申请人称：
一、《补偿决定》告知申请人选择补偿的方式、限期签订房屋征收补偿协议、领取补偿款、腾房、交房等内容，前提是申请人接受并自动履行。若申请人不同意，可以不履行，待复议或诉讼程序结束、《补偿决定》生效后，被申请人才能申请法院强制执行，并不会损害申请人的合法权益。
二、评估机构的选定合法有效。被申请人发布《征收决定》后，多次对该区域的全体被征收人发布公告，在公证处的公证下，通过抽签选定评估机构，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定。评估机构的选定并非需要经过每一个被征收人的同意。
三、评估报告有效期是针对房屋、土地的转让和抵押中，房屋价格允许的波动区间。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”房屋的评估价值时点是房屋征收决定公告之日，该日期是固定不变的，不会因为评估报告超过一年而发生变化。
四、本项目系旧区改造项目，出于公共利益需要，不以盈利为目的，房屋评估机构按照规定对申请人的房屋依法进行了评估，综合考虑了申请人房屋的新旧程度、结构、楼层、配套设施等多种因素，申请人若对评估结论有异议，应当在收到评估报告10日内向评估机构提出复核申请。申请人未在期限内提出复核，已丧失对评估报告的异议权，评估报告可以作为《补偿决定》的依据。
五、《补偿决定》不存在遗漏停产停业损失补偿的问题。申请人一直未向被申请人提供营业执照、近三年纳税凭证等证据，被申请人在《补偿决定》第四条中也写明，其他若需给予补偿补助项目和费用的，应由被征收人提供相关证据，在具体签订安置补偿协议书时按照补偿方案执行。申请人可向征收部门提供证据，由被申请人核实后，依法予以补偿。
六、评估报告和《补偿决定》均采用合法形式予以送达。
七、征收指挥部多次与包括申请人在内的所有被征收人积极协商，由于被征收人不配合或提出远超出法律法规要求的补偿或房屋置换要求，双方无法达成协议。申请人若有协商意愿，被申请人仍支持并欢迎申请人前来协商相关事宜。
八、被申请人作为本次房屋征收补偿工作的实施主体，有权依法作出《补偿决定》。本案所涉项目的房屋征收决定和补偿安置方案发布后，申请人与房屋征收部门未达成安置补偿协议，被申请人依法选定了房屋评估机构，对申请人的房屋（含土地使用权）进行了客观评估，评估报告送达给申请人后，申请人并未在法定期限内提出复核，后经协商仍不能达成安置补偿协议，被申请人依法作出《补偿决定》，程序和实体均合法。同时本项目涉及重大共公共利益，申请人的请求依法不应得到支持。
经审理查明：
一、被申请人于2019年6月24日作出《关于南阳市干休所区域旧区改造项目房屋征收决定》（宛龙房征决〔2019〕第2号），决定对人民路以西、文化宫街以北、梅溪路以东、工行家属院和新华路以南区域内的房屋实施征收。2019年6月28日，被申请人在被征收区域张贴《房屋征收决定》、《房屋征收与补偿安置方案》、《南阳市干休所北院区域旧区改造项目第一期范围图》。申请人的房屋位于卧龙区梅溪办事处人民路170号广宇世纪花园2幢1层XXX室，房屋性质为商业用房，该房屋位于征收范围内。
二、2019年7月5日，被申请人发布《关于南阳市干休所北院区域旧区改造项目一期自选房地产评估机构的公告》，告知被征收人在7月5日至7月9日期间，自行协商选定有资质的房地产评估公司。由于被征收人未协商一致选定评估机构，被申请人于7月10日发布《关于南阳市干休所北院区域旧区一期改造项目选定房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人于7月11日至7月15日到指定地点投票选定评估机构。7月16日，经公证处公证，被申请人采取抽签的方式在三家有资质的房地产评估机构中，选定河南XX房地产评估测绘有限公司为评估机构。
2019年7月23日，被申请人发布了《关于市干休所北院区域旧区改造项目一期房屋征收评估入户勘查通告》，告知被征收人将于7月24日到7月28日组织工作人员进行入户查勘，2019年7月25日、10月24日分别到申请人处完成勘查。2019年11月12日，评估机构出具《房地产估价报告》，认定申请人房屋建筑面积为89.01㎡，估价方法采用收益法，测算申请人的房屋单价为25702元/㎡，总计2287735元。12 月6日，被申请人将《房地产估价报告》送达给申请人的租户，并于2020年1月9日在《南阳晚报》上公告通知该项目被征收人领取《房地产估价报告》，逾期视为送达。申请人未向房地产评估公司提出异议。
三、2021年8月30日，被申请人作出《补偿决定》，认定申请人房屋面积为89.01㎡，用途为商业用房，若申请人选择产权调换，调换房源为就地安置的期房，可置换面积为89.01㎡，并可领取其他各项补偿、补助费用37600元。若申请人选择货币补偿，根据评估结果，可领取各项补偿、补助费用共计2288535元。
四、《补偿决定》中载明“其他若需给予补偿补助项目和费用的，应由被征收人提供相关证据，在具体签订安置补偿协议书时按补偿方案执行。”
本机关认为：
一、被申请人于2019年6月24日作出《南阳市卧龙区人民政府房屋征收决定》及《房屋征收与补偿安置方案》，决定对南阳市干休所北院区域旧区改造项目第一期范围内的房屋依法进行征收，在法定期限内，被征收人未对《房屋征收决定》及《房屋征收与补偿安置方案》提起行政复议或诉讼，征收决定及补偿方案已经生效，可以作为被申请人作出《补偿决定》的依据。
二、被申请人在作出《补偿决定》前，依法选定了评估机构，进行了现场勘查，评估机构依法对申请人的房屋进行了价值评估、出具了评估报告并送达给申请人，申请人未向房地产评估公司提出异议，《房地产估价报告》可以作为《补偿决定》的依据。
三、被申请人在《补偿决定》中为申请人提供了货币补偿和产权调换两种选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定。申请人与房屋征收部门未能在签约期限内达成一致意见，被申请人作出《补偿决定》并送达申请人，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定。
四、《补偿决定》中明确告知其他需要补偿的项目和费用，由被征收人提供相关证据，在具体签订安置补偿协议书时按补偿方案执行，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定，内容适当。对于《补偿决定》已认定事实以外的补偿，申请人可在提供相应证据后，与被申请人另行协商。
综上，被申请人作出的《补偿决定》事实清楚、程序合法、适用法律依据正确、内容适当，依法应予维持。
根据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人2021年8月30日作出的《房屋征收补偿决定》（宛龙房征补〔2021〕87号）。
如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2022年1月13日