行政复议决定书
宛政复决〔2021〕162号
申 申 请 人：曾某龙，男
住 址：宛城区北关村10组
被申请人：宛城区人民政府
法定代表人：樊 牛，任区长
委托代理人：向鲲鹏，宛城区政府房屋征收办公室工作人员
宋汉生，河南佑邦律师事务所律师
申请人对被申请人于2021年6月24日作出的《南阳市宛城区人民政府房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2021〕80号，以下简称《补偿决定书》）不服，于2021年10月29日向本机关申请行政复议，本机关依法受理，现已审理终结。
申请人请求：撤销《补偿决定书》。
申请人称：
一、本次拆迁补偿程序不合法。申请人于2021年3月13日在家门口看到张贴的房屋初步评估结果公示的公告，但关于评估的整个过程，申请人都不知情。公告约定2021年3月15日下午15时至17时要进行现场说明，但申请人按时到达约定地点之后，一直未见到情况说明的人。经过一个多小时的联系，评估机构的代表匆忙而至。申请人对房屋评估价值提出质疑后，询问评估机构房屋评估的依据，但评估机构均不能提供有效的证据。2021年6月9日，申请人接到村组会计送来的房屋评估结果报告书，6月15日申请人向评估公司邮寄了《被征收房屋评估价值异议复核评估申请书》，但是评估公司一直未予回复。2021年8月30日，申请人收到《补偿决定书》，被申请人的行为严重违反了法律规定程序，剥夺了申请人对评估结果的复核异议权。
二、本次房屋征收的补偿方案不合理。申请人的房屋坐落在工农北路临街门面，与南阳市中心医院近距离几百米，自1990年起即以临街门面的形式对外出租，租房收入是家庭主要生活来源，被申请人在拆迁补偿时仅以民房的性质予以补偿，并未考虑房屋作为事实性门面房的性质，严重降低了申请人家庭现有的生活品质，应当考虑申请人房屋作为门面房的事实，适当予以补偿。
三、2017年开发商在未协商好的情况下对申请人的房屋进行围挡，并赶走了一楼租户，申请人家庭损失惨重，一直闲置至今，应当考虑给予适当补偿。
四、房屋评估价值过低。评估机构对申请人房屋评估的总价值为2052709元，认定面积为363.44㎡，平均每平方米5647元的价格相当于周边房价的一半，根本无法购买到与申请人家面积相当的房屋，明显不合理。
被申请人称：
一、被申请人于2013年12月5日作出《南阳市宛城区人民政府关于宛城区汉冶街道北关社区玉皇庙区域实施城中村改造房屋征收的公告》及附件《房屋征收安置补偿方案》，同日在被征收区域内进行张贴公告。在法定期限内，没有被征收人对征收决定和方案提出诉讼，该征收决定及方案已生效，补偿方案所确定的产权调换、生活补助费、搬迁补助费、临时安置费的标准一并生效，对申请人和被申请人均具有约束力，且目前多数被征收人已与被申请人签订了安置补偿协议。
二、房屋评估报告合法有效。房屋价值评估机构对申请人的房屋价值进行查勘评估后，评估结果已按照相关程序送达申请人，并在房屋所在区域内进行了公示。申请人虽然对评估机构出具的评估结果申请了复核评估，但已超过法定期限，视为没有申请复核。申请人列举的商品房价格与申请人的房屋在区位、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面均不相同，不具有可比性。
三、被申请人向申请人提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式供选择，若申请人认为货币补偿价格与房价增长情况不一致的话，可以选择产权调换的方式实现利益最大化。
经审理查明：
一、涉案房屋位于宛城区汉冶街道办事处北关社区玉皇庙组，产权人登记为李某华，系申请人之母。
二、2013年12月5日，被申请人作出《南阳市宛城区人民政府关于对宛城区汉冶街道北关社区玉皇庙区域实施城中村改造房屋征收的公告》，决定对北关社区玉皇庙区域实施房屋征收，并于当日发布了《宛城区汉冶街道北关社区玉皇庙区域城中村改造房屋征收补偿安置方案》，上述通告及方案在征收区域内张贴公示。2016年12月28日，被申请人发布《关于选定玉皇庙区域城中村改造项目房地产评估单位有关事项的通知》，告知被征收人在12月28日至12月30日协商选定房地产评估机构。因被征收人未选定评估机构，且在规定时间到场参与投票的被征收人未超过总人数的50%，2016年12月31日，被申请人通过抽签形式，选定南阳和谐房地产估价有限公司作为房地产评估单位。
三、2021年2月3日，宛城区人民政府房屋征收办公室发布《通知》并在区域内进行了张贴公示，通知被征收人房地产评估机构的现场查勘时间定于2月5日上午9点。2021年3月12日宛城区人民政府房屋征收办公室张贴发布玉皇庙区域城改项目被征收房屋初评结果公示。2021年3月25日，南阳和谐房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，并告知申请人若对评估结果有异议，可在收到该评估结果之日起十日内向原评估测绘公司申请复核评估。
《房地产估价报告》载明的房屋评估价值时点是2021年2月5日，申请人的房屋认定的建筑面积为363.44㎡，土地使用权面积为181.72㎡，评估的价值为2052709元，并写明“本次评估估价对象（自建住宅）过程中，均已考虑临街、建筑密度等特殊影响因素对此类房屋市场价值的影响。”
《房地产估价报告》和《房屋评估价值及相关权利告知书》于2021年6月1日向申请人送达，申请人于6月15日提出复核，房地产评估公司认为已超过复核时限，未予答复。
四、2021年6月24日，被申请人作出《补偿决定书》，认定申请人的三层房屋合法建筑面积为363.44㎡，土地使用权面积181.72㎡。若申请人选择产权调换，调换房源是位于项目改造区域内的期房，可置换面积为363.44㎡，并可领取其他各项补偿、补助费用164441元。若申请人选择货币补偿，根据评估结果，可领取各项补偿、补助费用共计2278208元。另查明，被申请人在《补偿决定书》中承诺，因被征收人未配合房屋征收评估现场查勘，《房地产估价报告》设定状况以外的装饰、装修按照有关规定评估后另行补偿。《补偿决定书》于2021年8月17日向申请人送达，申请人拒签后，被申请人又于8月30日将《补偿决定书》张贴在申请人房屋门口。
五、另查明，被申请人在2013年12月5日发布的《汉冶街道办事处北关社区玉皇庙区域城中村改造征收补偿安置方案》中载明，停产停业损失按被征收房屋合法建筑面积的实际营业面积每平方米一次性补助150元。
本机关认为：
一、被申请人于2013年12月5日发布《房屋征收决定公告》及《房屋征收补偿安置方案》，决定对汉冶街道北关社区玉皇庙区域实施房屋征收，在法定期限内，被征收人未对《房屋征收决定》及《房屋征收补偿安置方案》提起行政复议或诉讼，征收决定及补偿方案已经生效，可以作为被申请人作出《补偿决定书》的依据。
二、被申请人在作出《补偿决定书》前，依法选定了评估机构，完成了现场勘查的程序，评估机构依法对申请人的房屋进行了价值评估、公示了房屋初评结果、出具了评估报告并送达给申请人，申请人在法定期限内未对评估结果申请复核，该《房地产估价报告》可以作为《补偿决定书》的依据。
三、《补偿决定书》中为申请人提供了货币补偿和产权调换两种选择，并明确《房地产报告》设定状况以外的装饰、装修按照有关规定评估后另行补偿，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定，内容适当。
四、房屋征收部门与申请人未能在规定的期限内达成补偿安置协议，为保障项目的顺利实施，维护公共利益，经依法评估房屋价值，被申请人作出《补偿决定书》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定。
五、关于申请人提出的临街房屋实际用作商业用途，《房地产估价报告》中已对房屋的临街因素作出考虑，申请人可依据《房屋征收补偿安置方案》的规定，与被申请人协商停产停业损失的补助。
综上，被申请人作出的《补偿决定书》事实清楚、程序合法、适用法律依据正确，内容适当、依法应予维持。
根据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人2021年6月24日作出的《南阳市宛城区人民政府房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2021〕80号）。
如不服本决定，可以自收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
2021年12月28日